2025’in 12 Ocak tarihinde Antalya’ya geldim. Altıntaş’ta devam eden ve başlayacak toplamda 4 projeden sorumlu olarak Ocak sonunda da Side’den Altıntaş’a gelip gitmeye başladım. Yaklaşık 17 aylık bir süreçte birçok kurum, inşaat, emlak gibi çeşitli alanları gözleme fırsatım oldu. Altıntaş’ın sorunları, Antalya’daki yaşam gibi bazı şeyleri de bu sitenin blog bölümünden aktaracağım. Bazı dedikodular, bazı durumlar, düşüncelerimi taşıyacak fakat temelde ne mi olacak? Altıntaş’ı tanıtma çabası. Peki neden? Onu da açıklayacağım.

Biraz Ben

Öncelikle kendimi anlatayım, bazı alanlar kafanızda otursun. 1989 yılında Eskişehir’de doğdum, 19 yaşıma kadar Eskişehir’de yaşadım. 11 yaşımda başladığım programlama serüveni 14 programlama diline çıkınca 18 olduğum gibi şirket kurup 2006’da yaptığım ilkel ötesi yapay(!) zeka Tarcanbot’u akılı arama motoru haline getirip dünyaya pazarlama amacını taşıyordum. Türkiye gerçekleriyle yüzleştim, “kolunda altın bilezik olsun” diyerek üniversiteye gönderildim. Her saniyesi sinirimi bozunca tehditle bırakırım ya da bölüm değiştiririm diyerek “uluslararası ilişkiler ve siyaset bilimi” bölümüne geçtim ki çok güzel hocalar, çok güzel eğitim ve 40 kişilik sınıfın 35’i yabancı olması gibi güzelliklerle çok güzel öğrenim hayatı geçirdim.

İstanbul’da eczacı olan annemin açtığı ilaç arge firmasına destek için birlikte çalıştık. İstanbul’a alışamasam da 2 yıldan sonra müptelası oldum. Ankara’ya taşındık, 10 ay sabredebildim. Evlenme kararı nedeniyle Antalya Side’ye taşınmayı düşünürken alanım olmayan, bilgim olmayan sektör inşaata “bulaştım”.

İnşaat Sektörüne Dışarıdan Bakış

İnşaat sektörüne bulaştım diyorum çünkü başta ürkütücü. Nasıl yapıldığı hakkında hiçbir şey bilmediğiniz bir alana giriyorsunuz. Neyse ki şantiyelerden tamamen sorumlu değildim. Belediye işleri, satış, teklifler, şantiye dışında ama şantiyeyi de ilgilendirecek bilimum iş. Belediye ve başka konulara geleceğim.

İnşaat başlarda bilmediğim için korkutucu idi ama yazılım, ilaç, politika başta olmak üzere birçok alanda hem çalışmış hem kişisel ilgi nedeniyle uğraşmış biri olarak inşaatı da öğrenmenin sürekli bu sektörde olmayacaksam bile gelecekte bana ciddi deneyimler katacağını düşündüm.

İlk günlerde kim ne yapıyor her şeyi gözlemledim. Youtube, instagram, makaleler. Tabii her konuda olduğu gibi İngilizce bilmek bu alanda da işe yarıyor. Dünyanın çeşitli yerlerinde bizden farklı ne yapılıyor, biz onlardan farklı ne yapıyoruz hepsini hızlıca öğrenmeye çalıştım. Şantiye şeflerine, her şeyi sordum. En basit şeyleri bile.

Muazzam bir deneyim oldu. Ekip çalıştırmak, planlama ve koordinasyonun önemi, doğru işleri ilerletmek. Ve fazlasıyla şanslıyım, Eskişehir’in çok büyük ve köklü 2 firmasıyla çalışıyorum ve sahipleri muazzam derecede alanlarında iyi. Hem mühendislik hem müteahhitlik konularında öğrendiklerimi, birçok alanla birleştirebiliyorum.

Bu alanı ileride yeni bir konu açıp anlatırım. Şimdilik burada kesip, Altıntaş, imelak ve bölge gibi bazı konulara geçelim.

Belediye İşleri

Merak etmeyin, 2030’dan önce belediye, bakanlıklar vs’deki durumları anlatmayacağım. Belki durumu ilerleyen süreçte yazarım ama şimdi değil.

Antalya belediyesi ile ilgili şimdi ben biraz deneyim aktarayım. Birkaç yıldır çıkmayan ruhsatı çıkartmanız gerekecek. Ne yaparsınız? Ruhsat nedir, nasıl çıkar, hangi aşamalardan geçer? Bunların hepsini öğrenmekle işe başladım. Eskişehir’den büyük destek geldi ancak Eskişehir’de 3-4 ayda (mimari geçtikten sonra) çıkan ruhsat, her nedense Antalya’da 1,5-2 yılı buluyor. Belediyeler arasında fark olduğu gibi, görülmemiş işler de mevcut.

Yapılacak iş belli, şu anki aşamamız nedir bulup, nerede takıldıklarını bulup, burayı açmaya çalışmak. Bunu zaten diğer işlerde de böyle yapıyoruz. Mimar mi? mekanik mi? Elektrik mi? Haritacı mı? Harç mı? Konu neyse sabah, bazen öğleden sonra gitmek. Mekik diplomasisi vardır, onu uyguluyoruz (bakın diplomasiden de devam).

Bu kadar da değil, yapı denetim, arsa sahipleri, noter, iskan, bitmiyor…

Belediye sorunlu mu? Evet. Duyduklarımı telaffuz edemem ama gördüklerim var, açıkça söyleyeceğim; Aksu’dan büyükşehir’e geçen Altıntaş, ABB tarafından yürütülen süreçlerde yeterli değil. Eskişehir’den görüyoruz, ya da Antalya’daki diğer projelerden. Buradaki belediyeler tıkır tıkır işlemleri götürürken gereksiz dosya, bürokrasi ile hem kendilerine yük çıkartıyorlar hem de Altıntaş’ı yavaşlatıyorlar. Eskişehir ve diğer ilçe belediyelerinde oturmuş sistemler de burada dert. En basitinden şantiye şefi değişikliğinde bile istenen dosyaları karşılaştırın anlayacaksınız.

Askerde farklı bir yan dikkatimi çekmişti, en hafif tabirle “kendini kurtarmak” için yapılan bazı şeyler vardır. İmzalar, açıklamalar, sözümona kontrol çizelgeleri falan. Benzer tipteki durumları da burada görüyorum.

Gündemde olan konulara girmedim, sadece gördüklerimi yazıyorum. Kıbrıs’tan farksız bir bürokrasi var. Zaten soruşturmalar, müfettişler ile içerideki kişiler de bunalmış durumda. İşini iyi yapan, işleri hızlandıran ve gerçekten yardımcı olmaya çalışan insanlar var. Zaten onlar sayesinde işler ilerliyor ama… aması da var işte.

Altıntaş’ta Balon Meselesi

Ekonomi talep ve arz dengesidir. Yani mal ve hizmetleri üreten ve sağlayanlar ile bunları tüketenler yani kısaca üretim-tüketim dengesi. Peki üretim çok olur ve tüketim talebi az olursa ne olur? 1 fiyatlar düşer, 2 stok birikir, 3 üretim azalır sektör küçülür, 4 alıcılar lehine piyasa olur, 5 işsizlik artar.

Altıntaş’ta imar sonrası muazzam bir inşaat üretimi başladı ve Rusya-Ukrayna savaşı ve pandemi sonrası ekonomi ile 2020’lerin başlarında muazzam bir hareket oluştu. Emlakçı olmayanlar komisyondan para kazanıyor, inşaat firmaları kazanıyor; inşaat ile birlikte demir, çimento, ustalıklar, elektrik su malzemeleri, mobilyalar, perdeler, beyaz eşya… Aklınıza gelebilecek bin bir türlü alanda da büyüme oluyordu. Taa ki enflasyon nedeniyle buradaki insanlar geri dönmeye başlayana kadar. Dengesiz ekonomi kötüdür, büyümesi dahil, her zaman denge ve istikrar şart.

Geldiğimiz durumda birçok inşaat var, satış yok, zaten altın ve faiz nedeniyle de tüketiciler iyice sıkıştı haliyle firmalar ve üreticiler de sorun yaşamaya başladı. Birçok büyük firma 50-60 usta aynı anda çalıştırırken şu an 7-8 ustaya kadar düştü. parasına göre ve kontrollü şekilde inşaata devam ediyor.

Şu anda konut fiyatları olabilecek en dip seviyelerde. Faizler düşmeye başladığı an, ekonomi hareketlenmeye başladığı an, bu fiyatları “dedemler de şuradan alaymış” serzenişiyle arayacaksınız.

Altıntaş İstikrarsızlığı

Yine inşaat firmaları tarafından bakarsak en büyük sorun dengesizlik. Ne demiştik? Arz-talep. Örneğin zemini kötü olan bölgelerde zemin iyileştirme isteniyor, düşük kat veriliyor. Bunların maliyeti konuta yansıtılıyor. Bu da otomatik olarak lüks bölge oluşmasına neden oluyor. Örneğin Muratpaşa gibi bir yerde 2+1 fiyatları 13-14 milyon lira civarındaysa, yanına apılacak benzer bir inşaat bunu 8 milyona veremez, 9 milyona veremez.

Altıntaş’ta ise durum bambaşka. Başka şekilde para kazanmış, “şurada da inşaat yapalım” diyerek inşaata başlayan firmalarla; biri 112 proje bitirmiş diğeri ise çok büyük markalar dahil prefabrik fabrika yapan ve yine 100’den fazla proje tamamlamış mühendislik firmasının iş ortaklığında yapılan proje bir olabilir mi?

Yukarıdaki görsellerde ne görüyorsunuz? Kirişli radye temel, radye temel olan binalarımızda; hafriyat kazısı sonrasında grobeton atılıyor. Amaç binayı topraktan kesmek. Üzerine çift kat membran atılıyor ve şaşırtmalı. Yani alttaki katman 10cm üst üste bindirilerek yapıştırılıyor, bohçalama tarzı var. Asansör boşlukları dahil her yer kaplanıyor. Bunun üzerine koruma betonu geliyor. Bunun üzerine 50-60cm (projeye göre) radye temel ve c30 beton.

Yine temel perdelerinde ise önce tijler kesiliyor, ardından anti pas, ardından tamir harcı, pah yapılarak ampatman sudan arındırılıyor, sonrasında sürme yalıtım + file + sürme yalıtım + köpük + drenaj levhası. Otoparkın üzerinde de görebileceğiniz gibi membran + geotekstil keçe + koruma betonu + sürme yalıtım + file + sürme yalıtım + drenaj levhası.

Daire aralarında 3cm ve dış cephede 5cm taş yünü ile ses ve ısı izolasyonu. Kaldı ki kaba sıva da mevcut.

En önemlisi en son fotoğrafta gizli. Jüt bezimiz. Nedir bu? Antalya sıcaklarında su buharlaşıp uçmasın diye. Çok hızlı kuruyor ancak beton döküldükten sonra kimyasal tepkimede, sıcaklık kontrolü şart. Tepkimeye devam etmesi için soğutmak gerek. Jüt bezi ve sulama sistemi ile bütün bu süreçleri de en güzel şekilde uyguluyoruz.

Peki Sorun Nerede?

İnşaat tabiriyle “vur-geç” yapan yani temel, bu yalıtım meselesini umursamayan ve sadece mobilyada göz boyamak için uğraşan projelerle bizim projeler aynı muhitte olduğunda; “adamlar şu kadara satıyor siz niye fazla istiyorsunuz” kıvamına geliyor. Antalya’da yağmur dert; temel ve çatıdan gelen su, duvarda yürüyerek 3 yılda küf oluşturuyor. Maalesef kaldığım evlerde de bu sorunları yaşıyoruz.

Eskişehir’de ne yapılıyorsa o, hatta fazlası. Örneğin son katlarda hem daire tavanından hem de terastan köpük konuluyor. Yerden ısıtma var, çoğu insan “gereksiz” dese de taşyünü farkı fazlasıyla ortaya çıkıyor. Hem soğukta hem sıcakta.

Şehrinizdeki oturmuş semtleri düşünün. En yüksek fiyat ve düşük fiyatlı semtleri. Bir denge vardır. 14 milyon istenen yerde aynı daireye 8 milyon istenmez. Ya da 2 milyon istenen yerde 6 milyon isteyemezsin. Ne yazık ki Altıntaş’ta üretici açısından böyle bir sorun mevcut.

Tüketicinin Avantajı

Tüketicinin Avantajı

Bu durum üretici ve inşaat firmalarını zorlarken, rekabet piyasası oluşturuyor ve tüketicilere avantaj sağlıyor. Örneğin Manavgat ve Side’de konut stoğu yok, yeni yapılan evler 13-15 milyona (2+1) giderken, Altıntaş’ta aynı özelliklerdeki evler (ki denize 9 dk), 7 milyona alıcı bulamıyor bile.

Tüketici açısından bakarsak , farklı özelliklerde, farklı fiyatta, farklı tipte daireler mevcut. Belki yılda 1 ay gelmek için taşyünü, yerden ısıtma, lake mobilyalar bir anlam ifade etmeye bilir. C30 beton, radye temel, sudan iyi yalıtılmış temel ve perdeler bir şey ifade etmeyebilir. Bu insanlar için ucuz konut mevcut. Bu tür yerlerde de site sakinleri konusunda epey sorun yaşayacaklarını temin ederim. Günümüzde 1+1 daire için 3 milyon, 2+1 daire için 4-5 milyon herkes çıkartabiliyor (en azından ev düşünen). Bu nedenle herkesin geldiği yere gidiyorsunuz. Durum varsa biraz daha standartları yükseltmek hem yüksek aidatı ödeyebilecek nezih bir site sağlar hem profesyonel yönetim ve kaliteli konut.

Yani rekabet tüketiciye yaradı.

Altıntaş’ın Diğer Avantajları

Belediyesi, altyapısı vb konusunda şimdilik sıkıntı var. Belediye genel anlamda inşaat firmalarını daha zorlayacak. Kanalizasyon döşendi ve bitmek üzere. Elektrik toparlanıyor, su zaten var ve internet altyapısı fiber olarak tamam. “Efendim asfalt yok”. Bugün atsalar 5 ay sonra bozulacak. İnanılmaz ağır tonajlı araç ve elektrik, su, telefon bakım çalışması var. Atmamaları daha doğru. 3-4 yıla kalmaz bu sorunların hiçbiri kalmayacak.

Yatırım yapacak insanlar ağaçtan olmuş meyve toplamaya çalışıyor. Oysa fidan dikme sırası! Fidan dikin, 3 yıl sabırla sulayın. 3 yıl sonra bir sürü meyve toplayacaksınız. Konut fiyatlarını buradan kaçırmayın derim.

Havalimanının yanı, güneyinde cruise gemileri için liman var. Havalimanının yakınına (ben yeri biliyorum gibi ama manipülasyon olmasın, karar da değişirse üstüme kalmasın) hızlı tren garı gelecek deniyor. Haliyle hava, demir, deniz yollarıyla her şey Altıntaş’ta bağlanacak. Ve büyük çarşısı olacak. İmar planına hemen bakalım:

Güzel bir bölge olacak, değerlenecek. İstanbul, Ankra’daki gibi site anlayışı olacak. Antalya’da böyle anlayış yok. Henüz Eskişehir’de bile yok. Tek tük var ama genel anlamda yok. Burada olacak. Bakımlı site, nezih komşular, terminale 15dk’lık yol, Lara plajına 9dk… İstediğiniz bütçede de projeler mevcut. Evet İç Anadolu’dan gelenler küçük buluyor ama böyle. Altıntaş geneli böyle.

Sonuç Olarak

Antalya’da yaşam, şartlar, insanları, esnaflık vb birçok konu var. Ara ara yazacağım.

İnşaat sektörü güzel. Farklı. İnsan kendini geliştiriyor. Doğru firmalar ve yöneticiler ile ticarete ve olaylara farklı yönden bakmaya başlıyorsunuz. Ancak ah Antalya ah! İşlerin yavaşlığı ve bürokratik karmaşa gerçekten dert.

Esen kalın.